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加拿大留学 | 华人买家如何在加拿大贷款买房

目前加拿大的房贷政策较为开放,除了我们熟悉的新移民、非居民等贷款项目之外,也有一些银行和金融机构向境外人士(无加国身份)投资购买加国本地房产提供特别贷款项目,以迎合越来越多海外投资者;与国内相比,加拿大的房贷制度更完善、产品更丰富,而且,对于海外买家来说,只要满足一定要求,也是可以办理房贷的。

一、        海外买家可以在加拿大申请贷款
海外买家在加拿大买房,所有流程均同本地居民一致,同时可以申请到加拿大当地银行的按揭贷款,且贷款利率和本地居民一样。
二、        在加拿大怎么贷款买房
首先我们要了解清楚贷款的流程:买方、卖方签初步的买卖合约(offer)→买方在银行提出贷款申请→银行审核申请(credit adjudication)→审核批准后买方和银行商讨贷款产品及细节→送按揭贷款合同(mortgage documents)及贷款总额到律师办公楼→买方签署按揭贷款合同,律师办理抵押登记(registration)→在成交日(completion date),律师在银行的指令下依条例放款。
从买房流程上来看,每个购房者开始买房的第一步最好是在银行申请预授信,在看房和签订买房合同之前,完成贷款申请。这样做的好处有三个:1.获得银行的预授信文件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。2.在利率锁定期内完成房产交割,可以适用锁定的利率,通常利率锁定期为90-120天。3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,需要立刻采取行动予以补救。
签订买房合同后,已经申请了预授信的客户,需要交将买卖合同提供给银行,将预授信转为正式批准。没有申请预授信,先签订买卖合同的消费者,最好在签订定合同时设置一个保留条件,即,如果在5天内无法获得按揭贷款批准,将有权取消买房合同并撤回购房定金。需要提醒大家的是,即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款,或改变贷款金额,问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现,成交价严重偏离房屋市值,贷款金额会按照评估价重新审定,如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况,银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时,如果所述的收入不实,或最终无法验证所述收入,银行也会改变贷款金额,甚至拒绝放款。加拿大的银行与中国的银行不同,贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复,然后再去验证,因此贷款批复的速度通常都非常快,一至两天即可完成,然后再去验证,所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。

三、 加拿大房屋贷款的类型
到加拿大买房,除非手头闲着一大笔钱,不然大多数的购房投资人都考虑贷款。那么在加拿大有哪些贷款类型,又有哪些注意事项呢?
加拿大房屋贷款项目分为三种形式,新移民房屋贷款项目,国际留学生房贷项目,非居民贷款项目。新移民房屋贷款项目适用于新近落地并且获得加拿大移民身份的移民,首付一般至少在35%,最多可贷款至房屋总价的65%,且房屋贷款数额不能超过150万加币,房贷年限最长30年;国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生,申请时需居住在加拿大,购买房屋时需提供50%或以上的首付款,最高贷款比率为房屋总价的50%,最高贷款金额不超过50万加币,房贷年限最长25年;非居民贷款项目适用于还没有成为加拿大移民,却想在加拿大投资房产的买家,房贷小于100万加币,首付在35%或以上,最高贷款比率为65%,房贷介于100~200万加币,首付至少房屋总价的50%,最高贷款比率为房价的50%,房贷年限最长30年。
以上3类房贷形式,每家加拿大银行的具体细则可能会有不同,且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能。

四、加拿大按揭贷款利率分类
贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。固定利率是指在贷款期内利率不变,例如,X%,从第一天开始,至贷款合同到期,利率始终是X%。另一种利率是浮动利率,是一个参数加上或减去X%,在贷款期内,这个参数会变,但X%不变,例如P-0.3%,是指在贷款期内,P(Prime Rate:最优惠利率)会变,但-0.3%不变。浮动利率,利率风险较大,但通常比相同贷款期的固定利率低。
从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类,贷款可以分为开放式和封闭式。如果借款人选择开放式贷款,在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押,没有罚款。如果选择封闭式贷款,只要贷款没有到期,提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。
从以上分类可以看出,加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款,固定利率开放式贷款;浮动利率开放式贷款,以及浮动利率封闭式贷款。借款人可以根据自己的实际情况作出选择。
在加拿大,贷款期与还款期是不同的。借款人可以和银行签订1年期的贷款合同,但可以预计30年还清贷款,即,贷款期1年,还款期30年。一年到期后,借款人可以选择全部付清贷款,或在原银行续借,或从其他银行借款还给原贷款银行。
与按揭贷款相关的消费信贷产品还有房屋净值额度。即,以房屋净值做抵押的消费信贷额度。这是一种可循环使用的消费信贷产品,由于有房屋净值作为抵押,所以利率比普通的消费信贷产品,如汽车贷款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己选择按揭贷款还款频率,例如,每周付,每两周付,每月付,最长间隔为每月付。间隔越短,越能够节省利息支出。

五、加拿大买房贷款常用的银行
如果去银行,可以选择几家同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,大银行会慢一些。和美国一样关键是要多对比,选择APR最低的加拿大买房贷款。下面就我们来了解下,在加拿大中国人用的比较多的几家银行。
加拿大蒙特利尔银行(BMO)
加拿大第一家特许银行,是一家中规中矩的最老牌加拿大银行,拥有中文服务。在加拿大,蒙特利尔银行是最大的信用卡业务拥有者之一。他的房屋贷款服务一般利率在5大银行里偏低,特别对于没有什么加拿大信用记录的新移民来说值得考虑。
加拿大帝国银行(CIBC)
加拿大五大银行之一的帝国商业银行,从2015年10月16日起,从CIBC 汇钱到34个其他国家将免收手续费。海外汇款可以通过是网上汇款也可以前往各分行,国际汇款都不再收取手续费。这个消息对于新移民和经常有海外资金转汇的消费者是一个好消息。
加拿大皇家银行(RBC)
为迎合新移民在温哥华购入百万元豪宅的需求,加拿大皇家银行近日新出台了一项规定,新移民贷款购豪宅将不受金额限制。相继上限了中文网站页面,并提供中文客服服务,还在温哥华设立了专门的团队,帮助豪宅买主通过贷款审批。
加拿大丰业银行 (SCOTIA)
丰业银行拥有中文服务,有200多间分行遍布大多地区,是加拿大最国际化的银行,独有的Mortgage还款组合20%(按揭年)+20%+双重报酬计划帮助广大新老移民快速的还清本金,最大程度上的节省利息。而且新移民在登录后的5年中可以买2套总价值$230万的房子而无需任何收入及包税证明;另外对于新移民的优惠项目还有很多。
道明加拿大信托银行(TD)
拥有加拿大银行业最长的营业时间,最大限度地方便客户前往办理业务。此外,他会推出各种优惠活动比如现金奖励,免费支票等鼓励新用户加入。TD的中文服务也较好,普通话口齿清楚而且电话接通率比较高。

六、购房时需购买的保险
在加拿大购房需要购买贷款违约保险、火险(财产险)和人寿及伤残险三大保险。如果首付超过20%房价,则大多数情况下不会被要求购买贷款违约保险。如果贷款买房,房产的火险是一定要买的,因为房产是银行贷款的抵押物,如果房产是有管理费的物业,而且管理费已经包含了火险保费,则无需另外购买。至于人寿保险和伤残险,是借款人可以选择的保险,如果借款人购买了按揭贷款相关的寿险,一旦借款人出现人身意外,则保险公司会偿付贷款余额;如果借款人购买了伤残险,一旦遭遇工伤意外,保险公司会在伤残期间代为偿付贷款的月供款。

Tips:加拿大办理贷款请律师,多咨询
律师会处理贷款文件的审核,对于新移民来说,繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗,要花很长的时间进行研究,即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。
聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利,关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验,银行便会通知律师,并把贷款文件交给代理律师。想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构,不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

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